在对玉石庄村总体新农村建设发展规划进行编制时，经全体村民公决，将乡村整治规划放在了首位，这是根据玉石庄村在近来几年经经营与管理石趣园等景区旅游资源时，深刻意识到的问题、反思的结果，也是鉴于玉石庄村的现实村容、村貌实际状况和尊重农民意愿的结果。

    玉石庄村人近十几年来，将大批集体财力、人力资源投放到石趣园、庆成泥塑坊、万佛寺等旅游资源的投资上去了，从而忽略到了对村庄的系统规划、整治与管理，从所有外来参观者、旅游者的评价中，对玉石庄的村容、村貌慨念只有三个字、"髒、乱、差"，这一负面形象已经直接影响到旅游资源的升级和吸引旅游客和农民增收上去了，全体村民意识到这个问题，如不解决，发展、增收都将是一句空话，村委会、村党支部尊重民意，将此项规划放在了首位。

    在乡村整治中，我们的规划不仅从现有的农民宅基地--建设用地入手，而且也将土地的系统整理、调整、规划纳入其中，统筹考虑了农用地、山林地和复耕地等诸多问题的科学化、集约化使用。

    一、 规划的主要思路：

    （一）将土地整理与建设发展规划有机地结合起来：

    在制定本次乡村整治规划时，玉石庄人考虑到祖上留给我们的土地资源是有限的，既不可能再生也不可能增加，因此要想利用好土地这个资源，唯一的途径是将进行土地资源的系统规划放在首位，摸靖全村现有宅基地、可耕农用地、山林地资源的使用现状，在综合考虑砖瓦窑一队与玉石庄村合并后，如何对全村土地进行更加科学、集约化的使用，我们强调二点：

    １、二村合并后，集中村民民居规划建设，将所节约出的宅基地一部份复耕（80亩），另一部份经县、市、国土资源部核准后，经招、拍、挂、摘牌交易后进行商品房开发，为乡村建设筹措"第一桶金"。

    ２、二村合并后，组建绿色生态农业开发有限公司：

    对玉石庄村现有土地PH值进行测试，对土质土垠进行全面系统调查、化验，聘请农业科学专家，进行土地种植系统规划。

    （二）依据产业发展需要与条件进行产业引导、完成整治规划，合理安排布局：

    产业发展是村民致富与乡村公共财政积累与发展的基本条件，因此玉石庄村的本次乡村整治将从产业发展需要与条件方面进行考虑，基本思路是以盘山路分界北侧以石趣园旅游景区规划，单独考虑，聘请旅游业专业机构及专家进行编制，而盘山路以南重点考虑民居及公共基础设施、文化福利、商业与文化创意，如（庆成泥塑坊的产业化发展）统筹安排布局，学习日本"一村一品"的成功经验，结合玉石庄村的资源优势，发展自己村庄固有优势及品牌的庆成泥塑文化产业。

    （三）坚持高标准系统规划，坚持依乡村财力逐步实施，达标建成完善：

    本次乡村整治，我们本着对子孙千秋后代负责的态度，支持高标准系统规划，但也同时考虑依据乡村现有财力逐步实施，达标建成完善，坚决杜绝盲目攀比，量力而行，以需要、节约、可行、可能为前提，务实高效地完成乡村整治各项目标计划，经初步核算，我们预计在现有财力基础上，可以在三年内完成此项规划，但预留出一年宽限期，进行调整、完善。

    （四）支持"以人为本"的原则，建立和谐的农村人居环境：

    在对玉石庄现有村庄的乡村整治规划编制时，我们始终坚持"以人为本"的精神，满足全体村民生活舒适、健康、便利的需求，考虑功能适用、视觉上美学观念感受符合农民生活习惯，又兼顾长远发展，在规划时考虑生态系统的基本原理是"整体协调、循环、再生"同时考虑的是健康、安全、节能、环保及可持续发展，对土地、空间、资源的保护不仅满足我们这一代人，同时也为玉石庄人后代的发展，保护好资源，留足未来几代人的发展空间，因此强调作规划及实施时，留出空间，留出余量，不求作满负荷，但求作就作的最好。

    （五）坚持依法规划，鼓励公众参与性：

    在玉石庄村人进行乡村整治规划时，始终坚持依法规划，特别在土地流转、规划使用、宅基地变更、乡村建设中，始终将会把党的相关政策、法规的正确理解与实施放在首位。

    为了更加有效地进行乡村整治，我们在编制规划时即行考虑到鼓励公众参与性，此间将会在更大范围内吸纳全体村民参与，吸纳及听取专业机构的建议，并按照相关土地、建设、规划的批准程序及时请示汇报政府各有关机关职能部门。

    （六）搭建社会化融投资公共平台，广泛吸纳社会（政府）投融资进入：

    由于此间的规划编制对资金的需求数量很大，因此如果仅仅依靠玉石庄村集体的投入及村民的大幅度投入，将会是十分困难的，因此在规划编制时，即行考虑到了搭建社会化融投资公共平台，为广泛吸纳社会资金的进入，本着谁投资谁受益的原则，广开融资渠道，也为吸纳政府公共基础投入创造条件。

    二、 主要规划内容：

    （一）二村合并，从而在集聚中产生复耕地：

    依据中央、天津市、蓟县政府对乡村治理中，要求相对集聚的原则，本次规划乡村整治中，首先考虑的即是将砖瓦窑一队自然村全村18户村民共计96口人逐步从其半山丘陵地搬到玉石庄村，二村合并后，可以在整理、调整玉石庄村建筑宅基地基础上将砖瓦窑一队现在的村庄旧址80亩地全部夷平，达到复耕的目的。

    （二）全面开展对现有土地资源的化验、调查，为科学种植进行规划：

    二村合并后，将会有山林地1880亩，农业用地230亩，及复耕地80 亩，共计2190亩，以往村委会与村民就从未考虑过对这些土地状况进行PH值测试，调查，借此次乡村整治的机会，玉石庄村委会将会对全村土地现状、PH值、砂壤、土壤状况进行调查，并以此聘请农科院专家进行科学种植规划，以为玉石庄村土地的更好科学利用瑟种植打下良好的科学种植基础。

    （三）从整体上翻新建设新玉石庄村：

    目前的玉石庄村，占地220亩，80户人家，平均每户有各类砖、瓦、砂、土、木结构建筑120平方米左右，总计约1万平方米，但由于无序，建筑散乱，占地面积很大，总体外观为"髒、乱、差"，按照当地老辈人讲话，玉石庄人一代修、建、搬三次房，因此大多为临时性，半临时性的搭建、扩容，因此散乱地占有大片宅基地，没有系统道路、上下水、环卫规划，经全体村民公决，决定本着整体规划"村里拿一点，村民自己出一点"的原则，建设新玉石庄村，将采取整体规划搬迁翻新的方式逐步实施进行。

    （四）总体规划土地面积分配（见附表）：

    依据规划，全村220亩土地（146740M²）中，将会有120亩土地（80040M²）用于本村（包括砖瓦窑一队）民居自用，拟及45600M²村民自用房，另外100亩地（66700M²）将用于建设商品房及商业街的房屋（共计28400M²建筑面积），主要用来出售（出租）以通过增值效益，补助本村村民民居用房的建筑与搬迁费用，也为乡村整治发展积累"第一桶金"。

    （五）乡村整治建筑主要经济技术指标（见附表）：

    本次规划，总建筑面积为75600M²，土地预计可批规划面积为60亩（40020M²），首层占地建筑面积约为24600M²，规划建筑中需要说明的是：

    １、 村民自用房：45600M²，目前设计为二种类型：

    ① 公寓式多层建筑，9600M²：

    预计建筑8幢，每幢1200M²（每层300M²×4层或6层）共计9600M²，可为每户村民获100M²公寓一套，主要用于村民自住之用。

    ② 生态旅游房建筑36000M²：

    预计建筑100幢，每幢360M²（每层120M²×3层）整个建筑占地120M²，院子150M²，共计270M² ，这些生态旅游房主要用于自营或联合组团进行农家乐旅游住宿之用，目前玉石庄有800个床位供旅游客居住，按目前规模，生态旅游房建筑每幢可住10位客人计，整个村内生态旅游房建筑可组成1000张床位规模，为全村旅游住宿可增加200个床位。

    ２、 拟出售用商品房、商业街建筑28400M² 其中包括三类房型：

    ① 公寓式住宅（4-6层），9600M² ：

    8幢×1200M²／幢，占地300M²，4-6层计划建设9600M²，可解决90-100户村民住宅。

    ② 生态式旅游用房（3层）10800M² ：

    30幢×360M²／幢，占地120M²，院子150M²，计划可建设供30户购房者，用于开展家庭旅游式自用居住。

    ③ 商业街建筑（2-3）8000M² ：

    基本上是楼上与楼下二层，按单元规划打包，对外租售，平均每户80-120M²／户，开间40M²，可供60户村民经商（包括本村及外村）。

    ３、 泥塑文化创意产业用房800M² ：

    主要以于庆成泥塑坊为基础，以筹建玉石庄文化创意产业有限公司的名义建设，一方面可以系统产业化的生产与制作于庆成泥塑作品，同时也展示与销售庆成泥塑及其他旅游文化产品。

    ４、 公共基础文化、福利设施及办公用房1600M² ：

    ① 村委会办公用房400M² ：

    包括党支部、党员（含老年）活动室，经营管理办公室等方面使用。

    ② 村民公共用房800M² ：

    计划中有村民议事厅、调解室、文化图书室、医务室等，该房可与村委会办公楼建在一起，2-3层，以节约用地。

    ③ 物业管理及基础设施机房400M² ：

    主要用于物业管理，以及新村配套的电、讯、水泵房等基础设施机房之用，可以共同建造，也可依需求分立建立。

    ５、 停车场：

    整个新村按300个车位设计，其中本村居民按100个车位计（每户一台车）商品房与商业街建筑，100 个车位另有100个车位按外来客之使用。

    上述300个车位中，仅考虑按30M²／车位计划，建设100个车位，占地3000M²，其余200台车位将考虑泊车在宅旁、路边停放。

    ６、 道路：

    本项规划中对道路计划包括二项：

    ① 盘山路：

    这是自古进入盘山与石趣园景区的唯一一条古道路，用石块铺成，我们希望能得到蓟县政府规划、支持，作为旅游景区路，给予财政补贴支持，本计划仅列入规划，但内不出钱，希望县、市政府作为对旅游支柱产业的支持，对农村基础建设反哺支持，公共投资解决。

    ② 村内主干线：

    按路宽6M×1000延长M标准，建设等级公路，这部份投资拟由村庄自筹资金，与获政府部份支持介协调解决。

    ７、 排水、排污：

    将在现有村庄规划基础上，解决排水、排污（污水厂）系统、保证所有排放之水达标排放。

    ８、 饮用水：

    目前村民用水有二个渠道，包括泉水、打井自压、水泵抽汲未来随新村整治完成，村民平房进入楼房、公寓、因此也需通过自来水管引入楼房，生态旅游房及商业建筑，除管道铺设外，主要靠水泵抽水，过滤引入各家房屋。

    ９、 取暖：

    进入楼房以后，由于不准备烧锅炉，因此只能考虑对地热资源的调查，一个方式采用地源热泵，另一方式采用韩国技术工艺，用地热管网，靠家庭中热水器循环泵保温解决。

    10、太阳能：

    在房屋建筑时，全部预留太阳能热水器的按装位置，根据目前太阳能工艺水平及建设部对新建住宅应预留太阳能装置的要求，为村民的热源用水，有一个选择的可能。

    （六）主要投资成本估算：

    在本项投资成本计划估算中，主要包括以下几个方面：

    １、 土地成本：

    根据蓟县当地地价一般商品房开发土地成本均价要达20万元／亩，因为试点，用本村宅基地补交地价款，也需8万元／亩左右（含税费）因此平均120元／M²左右计，约需480万元（按60亩计）占总投资4.5%。

    ２、 建筑成本：

    按平均1080-1200／M²计，约需用8040万元，占总投资77.8%，是乡村整治中最大的支出。

    ３、 停车场：

    按每个车位平均占地30M²计，我们考虑了100个公共停车位的建设，共3000M² ，约需人民币60万元，其余车辆，将依宅旁、道边有序停放泊车解决。

    ４、 绿化：

    我们将花比较多的资金进行绿化投入，包括村内对原有树林、绿地、花坛的整治、新建及树种更新，以为乡村创造一个较好的绿化环境，投资约440万元，占总投资4.1%。

    ５、 道路：

    乡村中道路按6米宽、1000延长米计，共需铺设6000M² 之标准级道路，经计算约需180万元，其中部份路段可以利用旧宅基地所折除的房基石利用，以减少投资，该项投资约占总投资额1.7%左右。

    ６、 排水管铺设（含泵房）：

    需建立排水管井网1500延长米，计划投资15万元，占总投资0.1%。

    ７、 供水系统：

    主要为解决原有引泉水，独立水泵，不能解决的楼房用水，引压困难，计划投资30万元，解决泵房及主管线（50水管线即可）约占总投资0.3%。

    ８、 其他费：

    ① 不可预见费5%，约469.5万元。

    ② 资金财务成本，按3000万元，二年贷款期6%年息计，约需260万元。

    ③ 前期工作费，按300万元计，主要用于勘探、设计、规划、可研之用。

    总计上述投资总额约10518.72万元，按三年投资期计，平均每年需筹措与动用的投资额度，每年约为3500万元（详见投资附表）。

    （七）民居房（含村民自用及对外销售房）实际折摊成本：

    １、按照10518.72万元，投资总额建设75600平方米建筑面积算，实际折摊成本应为：

    ２、考虑到综合管理费用，按每平方米再加20元管理费。

    ３、实际折摊建设成本按：

    1391 元／M² ＋ 20 元／M² ＝ 1411 元／M² 计算

    其中包括了按楼面测算的土地折摊费成本费：

    建筑成本： 1080 元／M²

    其他公共建设部份折摊 268 元／M²

    （八）对外销售预设定价格分析：

    １、公寓房：

    售价2611元／M²，按成本分析单位利差1200元／M²，9600M² 公寓房，预计毛利为1152万元。

    ２、生态旅游房：

    售价3611元／M²，按成本分析单位利差2200元M²×10800M² 生态旅游房，预计毛利为2376万元。

    ３、商业街房：

    售价3211元／M²，按成本分析单位利差为1800元／M²，8000M² 建筑面积计，毛利为1440万元。

    上述1-3项累计，可供对外销售的28400M² 商品房（含公寓、生态旅游房、商业街房）共计毛利为4968万元。

    （九）本村村民自购民居房，自付款分析：

    １、 公寓房：

    9600M²公寓房，各户需按自付款511元／M² 计，每套公寓需村民自付5.11万元，96套共需支付490.56万元。

    ２、 生态旅游房：

    36000M²按村民自付款611元／M² 计，每套生态旅游房需村民自购按21.996万元／套，100套共需支付2199.6万元。

    上述1-2项相加共需村民支付：

    2199.6　万元　＋　490.56　万元　＝　2690.16　万元

    （十）本村村民自购民居房，村集体计划补贴款分析：

    １、 公寓房：

    9600M²按村集体补贴900元／M² 计，每套公寓房需村集体补贴9万元，96套共需支付补贴切864万元

    ２、 生态旅游房：

    36000M²按村集体补助800元／M² 计，每套生态旅游房需补助28.8万元，100套共需补贴2880万元。

    上述1-2项相加，共需集体补贴资金为：

    2880　万元　＋　864　万元　＝　3744　万元

    （十一）本村村民自购房增益毛利润与补贴款对冲价值：

    （可等值视同为毛利润）

    上述计算，可见附表：

    玉石庄乡村整治建设村民自用民居房集体补贴与销售房毛利收入分析对比表。