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以房养老,到底能走多远?

2018年08月18日 10:40:32 来源: 天津日报

  日前,保监会的一份通知又把一度热议纷纷但实际运行冷冷清清的“以房养老”话题再次点燃。辛苦买套房,等老了再“倒按揭”给保险公司,每个月吃定额养老金,这种“前半生我养房子,后半生房子养我”的做法,您接受吗?此前,“以房养老”在全国多地试点已满四年,但满打满算不到百户人家参与。作为试点城市之一的天津,迄今为止甚至连一户都没有。那么,作为一项创新养老模式,“以房养老”如果真正甩开步子,还要迈过几道坎儿?

  “以房养老”试点历程

  ■ 2014年7月,原保监会在北京、上海、广州、武汉正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点。

  ■ 2016年7月,原保监会决定将试点范围扩大,天津等城市成为第二批试点。

  ■ 2018年8月,“以房养老”由原来的试点城市扩展到全国开展。

  试点投保现状

  ■ 四年来,全国仅幸福人寿一家保险公司“吃了螃蟹”,开展此业务。截至今年6月底,全国98户家庭139位老人完成承保手续。

  ■ 天津自2016年7月开展试点来,至今仍无一个投保案例。

  专家解读未来发展

  ■ 市场有需求,也有一定的发展空间,是不争的事实。但“以房养老”是一种市场行为,是一种自愿的、可选择的、补充的养老方式,而不是一项养老政策。

  ■ 养老还是要靠社会、机构和居家这三大支柱共同发力。“以房养老”只是一种相对小众的非主流养老方式。

  新通知会否激活一潭静水?

  日前,银保监会发布了《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》,将“以房养老”保险由原来的试点城市,扩大到全国开展。

  通知指出,按照国务院的有关要求,“进一步深化商业养老保险供给侧结构性改革,积极发展老年人住房反向抵押养老保险,对传统养老方式形成有益补充,满足老年人差异化、多样化养老保障需求,决定将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围开展”。为此,“保险机构要做好金融市场、房地产市场等综合研判,加强老年人住房反向抵押养老保险业务的风险防范与管控;积极创新产品,丰富保障内容,拓展保障形式,有效满足社会养老需求,增加老年人养老选择”。

  “以房养老”,也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”,是跟人们从银行按揭贷款买房正好相反的一种操作,指的是老人将自己的产权房抵押出去,以定期取得一定数额养老金的一种养老方式。在老人去世后,保险公司收回住房使用权。

  不妨梳理一下我国“以房养老”试点的历程:

  2014年7月,原保监会在北京、上海、广州、武汉正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点。试点时间自2014年7月1日起至2016年6月30日止,投保人群为60周岁以上、拥有房屋完全独立产权的老年人;

  2016年7月,原保监会决定将试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市,试点期间延长至2018年6月30日;

  2018年8月,“以房养老”由原来的试点城市扩展到全国开展。

  此前“以房养老”试点四年,情况究竟如何?答案只有两个字:冷清。

  据新华社报道,四年来,全国仅幸福人寿一家保险公司“吃了螃蟹”,开展此业务。截至今年6月底,全国98户家庭139位老人完成承保手续。其中,上海参保户占去了“半壁江山”:签约客户46户,领取养老保险金的有32户,每户月均领取养老金约12104元。

  此番新通知能否激活一潭静水?记者采访了解到:虽然存在养老刚需,但目前无论供给方(保险公司)还是需求方(投保户)都顾虑重重,在政策愿景和现实操作之间,还有一些必须要迈的坎儿。

  天津试点两年 尚无投保

  2016年7月起,我市被原保监会确定为第二批“以房养老”试点城市。如今整整两年过去了,记者从天津保监局获悉,至今仍无一个投保案例。这或许也是其他试点城市的一个缩影。

  在保险业内人士看来,“以房养老”在津遇冷,也在情理之中:

  “首先,‘以房养老’必须先对客户的房产有个评估价。这个产品测算就很难做到精准。”一家保险公司负责人对记者说,到目前为止,相关的统计数据基本都是从一些房产中介处获得,近年房价波动频繁,数据也不断变化。“居民住房不及商业地产成熟度高,后者评估时根据所处区位、地块的不同,可以有相对稳定的估价。而居民住房随意性很强,评估机制又不健全。受几轮房价暴涨的影响,老百姓对自家房产价位的心理预期往往都很高。这些因素制约了保险公司对抵押产品的测算精度和测算动力。”“未来房价的走势如何,谁都说不好。这也是保险公司普遍不敢问津这个险种的原因之一。不明朗的预期导致风险不可预测。”另一家寿险公司人士说。不仅如此,他认为房子的产权问题也比较麻烦,一些老房子产权已经过了四五十年,后续产权如何延展,亦不是很好把控。

  还有一个因素,是保险机构与投保人彼此心照不宣,却又不好直言的,那就是投保人的岁数。如果老人特别高寿,保险公司对其身后房产的处置就要后延,而房价走势的不确定性也将被进一步放大。

  天津保监局相关人士还指出,保险公司本身都是轻资产的,也比较青睐那些流动性强、风险低的产品。房子虽说这两年涨价很猛,但其实变现能力差、流动性并不好,受政策的影响又特别大。尤其当下,房价已经涨这么多了,都说泡沫很大了,谁不揣着小心呢。老实说,保险公司也没有运作房子这种重资产产品的成熟经验。如此种种,导致大家态度都不太积极。

  国务院发展研究中心研究员刘卫民将“以房养老”的风险归纳为四类。其一,资金风险。老人过世后才能处置房产,对现金流有要求;其二,市场风险。房价波动下跌,担心贬值;其三,法律风险。老人去世后子女入住,称是“唯一住房”,难以处置;其四,政策风险。房屋70年产权,到期后如何处置。

  “倒按揭” 会是谁的菜?

  从网友留言和记者对部分市民的采访来看,“以房养老”的保险模式,拥趸者并不太多。

  一位网友留言说:“30岁,你买一套房子,再用30年还房贷,把自己半辈子交给银行。60岁,你退休,再把半辈子买来的房子交给保险公司,保险公司给你发钱养老,房子最终归他们。问题是:这辈子,你都干了什么?”

  另一位网友回复他:“这辈子你都干了什么?这辈子你让自己好好体验了人生!以房养老有什么不好,还可以扩大内需。每个人都为自己负责,就是一个美好的社会。”

  网友“奶昔大哥”留言:“六个钱袋子买的房子,拿去养老了,儿子不来拼命?”

  还有一位网友则感叹:“感觉就像是谁给你养老钱,你就把房子给谁。子女帮忙养老,房子不用抵押可以留给子女。子女不养老,房子抵押,最后归抵押人。”

  南京路建行天津分行的金先生告诉记者:“除非老人没有子女,或者子女不在乎老人的房产。如果这两个前提条件都不存在的话,绝大多数老人都不会考虑把房子‘倒按揭’。否则,两代人之间的关系可就尴尬了。”

  “在中国的家庭伦理里,孩子对父母的财产有天然的继承权。把房产(尤其是从长辈那里继承的房产)质押出去,似乎意味着变卖父辈的财产,很多人不能接受。”一位跑民政新闻的记者说。

  但并非所有人都对“以房养老”无动于衷。

  天津保监局相关人士告诉记者,两年来,也有不少老人打电话详细咨询“以房养老”如何投保。有意思的是,这些咨询的老人,并不是养老没有保障的人群,相反,他们的退休金在退休者中算中上水平,家境也相当殷实。有的老人的子女在国外发展得很好,也有的子女虽在国内但本身已有好几套房产。也就是说,其子女根本不需要、也不惦记老人的房产。这些老人家思维比较活跃,对新事物接受度高。但遗憾的是,目前我市还没有保险公司经营这个险种──全国仅幸福人寿一家在做,而幸福人寿还没有进入天津市场。

  对“以房养老”感兴趣的人群中,还有部分四十岁上下的丁克一族,他们中多数是独生子女,因种种原因不要或不想要小孩。夫妻二人自住房再加上从双方父母那里有望继承的房产,算下来两三套,“拿出一套来‘倒按揭’,不是不可以考虑。反正这些房子以后也无人可传承。”南开区鞍山西道一家写字楼上班的白领黄女士不紧不慢地说。

  市场需求还是有的。

  拿数据说话。据民政部预计,2020年我国老年人口将达2.43亿,60岁以上老年人口2033年前后将翻番到4亿,到2050年左右将达到全国人口的1/3。由于上世纪70年代以来独生子女较多,将来“四二一”家庭结构比较普遍,一对夫妻要抚养一个子女,照顾四个老人,压力之大可想而知。目前全国失能和部分失能老年人约4000万人。另据《中国社会保险发展年度报告2016》,2016年,我国企业养老保险的抚养比为2.8:1,即平均每个领取养老金的人,需要2.8个参保企业员工来供养,而2011年的抚养比为3.16:1。抚养比的降低意味着城镇职工人均养老压力在不断增大……如此种种,凸显养老问题之窘迫。考虑到房产在中国家庭财产中所占比重之大,“以房养老”模式给了人们一定的想象空间。

  “以房养老”

  保险产品长啥样?

  有多家保险公司获得“以房养老”试点资格,但银保监会官网显示,2014年以来,仅有幸福人寿、人保寿险两家险企的“以房养老”保险产品批复信息。其中,幸福人寿的《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)》保险条款和费率,于2015年3月获得批复;人保寿险的《安居乐老年人住房反向抵押养老保险》条款和费率,则于2016年10月获批。

  在实施层面,只有幸福人寿开展了业务。

  据悉,根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同,“倒按揭”产品分为“参与型反向抵押养老保险产品”及“非参与型反向抵押养老保险产品”。其中,“参与型产品”指保险公司可参与分享房产增值收益,通过评估,对投保人所抵押房产价值增长部分,依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配;“非参与型产品”指保险公司不参与分享房产增值收益,抵押房产价值增长,全部归属于投保人。

  记者在银保监会官网上看到,国内首款“以房养老”保险产品《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)》为“非参与型产品”。老年人将房产抵押给保险公司后,可继续住在原有房屋中,并按照约定条件领取养老保险金直至身故。而保险公司不参与分享房产增值收益,但承担房屋下跌风险和长寿给付风险。在投保后,老年人即可终身领取固定养老金,不受房价下跌的影响。

  专家观点

  “仍是相对小众的

  非主流养老方式”

  如何打消供需双方的顾虑,让以房养老“走起”?

  南开大学金融学院副教授朱航接受记者采访时指出,“首先必须明确,哪怕在发达国家,“以房养老”也是一种非主流的养老模式。在我国目前没有大范围推行开来,很正常。”但市场有需求,也有一定的发展空间,亦是不争的事实。他认为,眼下,欲点燃这一簇小众的火花,政府必须起牵头作用,给供给方(保险公司)一定的激励。

  朱航说,历史上,我国的一些保险公司曾经运作过两波房产业务,那是上世纪八十年代及九十年代初,他们曾做过房产开发,不幸的是赶上了房价下跌,不少房子都烂尾了。那段经历让一些“老保险人”至今回忆起来仍心有余悸,留下了阴影,此后,保险公司对重资产运作都极为谨慎。为了减少他们的顾虑,眼下政府应当制定具体可行的政策体系,完善相关的房产评估、政策咨询、纠纷仲裁,尤其是风险分担机制,鼓励金融机构参与相关衍生产品的创新,使“以房养老”更符合我国国情,更能满足多样化养老需求。

  与此同时,在合作机制上也应该有所创新。比如,助推保险公司与相关护理机构合作,也可邀房企加入,让“倒按揭”后的养老费,与老人日常的护理需求与开销直接对接,如此针对性会更强。

  朱航认同天津保监局相关人士的观点:“以房养老”从本质上讲是一种金融服务工具和产品,是一种市场行为,是一种自愿的、可选择的、补充的养老方式,而不是一项养老政策。“以房养老”不会也不可能替代政府承担的基本养老责任。养老还是要靠社会、机构和居家这三大支柱共同发力。因为“说到底,‘以房养老’仍然是一种相对小众的非主流养老方式。”(记者 岳付玉)

 

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